お部屋の価値＝基準を決める

立地、築年数、設備状況や周辺地域の家賃相場を調査。 まずはしっかりとお部屋の持つ価値を見定め、しっかりとした基準をチームで共有することからスタートします。
そのうえで、オーナー様が「入居させたい」と考えるターゲット層も確定させましょう。

「ありえない」設備はないか？ 基本水準チェック

具体的な入居対策を考えるにあたって、時代にそぐわない古い設備については交換をアドバイスします。
ただし、古い設備のすべてが悪いわけではありません。
入居を想定しているターゲット層によって、「入居をためらわせる」設備というものがあります。
これらの設備を加点・減点していき、地域水準とバランスを合わせていくのです。

不満による退去をなくす

退去理由のうち、最も一般的なのが入居者のライフイベント（転職・結婚・家族構成の変化など）です。
こうした退去理由は仕方のないものですが、ライフイベント以外の退去の多くは「入居者の不満」が遠因と言われています。

• ・「設備の使い勝手が悪い」「音が響く」などのハード面の不満
• ・「共用部分が汚い」「防犯体制が不安」などの管理面の不満

このような不満は、オーナー様の判断やチーム方針で改善できるものがあるかもしれません。

既存の入居者様が安全・快適に暮らせるお部屋は、商売でいう「リピート客」へのおもてなしと同じです。
リピート客にやさしい物件には、新規のお客様も自然と集まってくるもの。
ウェイクアップでは、オーナー様の考える「入居者第一」の気持ちと共に、マイナスをプラスに変えていきたいと考えています。

ハード力のプラスは小規模でも効果あり

大規模なリフォームが最も効果の高いプラス対策だということはすぐに理解できます。
ただ、オーナー様がいつでも大規模修繕に挑戦できる状況にあるわけではありません。
そんなときには入居者ターゲットの絞り込みを行い、ピンポイントにターゲット層に「引っかかる」ような小規模なリフォームをおすすめしています。

例えば平均的な白基調のワンルームのお部屋を、ダークな壁紙とドアに変えることで「独身男性」に特化したシャープな印象にリフォーム。
ターゲットが女性の場合は、防犯のために鍵をディンプルキーに変え、エントランス付近に照明や植栽を増やして、「帰宅時に明るく迎えてくれる」効果を狙うのもよいでしょう。
これらの対策は、比較的安価な予算で思わぬ効果を生むかもしれません。

■ 平均居住期間のデータ（2021年 日管協短観より）

管理力アップで「ソフトな満足」をプラス

平均入居期間は、学生など若い世代ほど短い傾向にあるのは周知のとおりです。
その一方で、長く住んでもらうことこそが最大の空室対策ということもまた確かといえます。

では、そうした入居者様を「短期間の入居者」とあきらめてしまってよいのでしょうか？
プラス対策として考えれば、そこで必要になるのが入居者様とのコミュニケーションと、隠れた不満の発見です。

安心・細やかな管理力が入居者をひきつける

対策は多岐にわたりますが、例えば「天井から水漏れしている！」というようなトラブルの際、担当者が直接現地を確認し、原因究明や業者の手配までをスピーディーに行うことで、入居者様に安心していただけるでしょう。
また、内見の際に、しっかりと建物のルールとマナーをお知らせしたらどうでしょうか。
「ここの管理会社はしっかりと管理してくれるんだな」と思ってもらえることでしょう。

好印象をもってもらえた入居者様は、たとえ退去の時期が来たとしても、愛着をもってこちらの条件面のお話しを聞いていただけるかもしれません。 また、「次の入居者」を紹介してくれる…… なんていうこともありえます。

ウェイクアップは、オーナー様の限られた時間では手が届かない、小さな積み重ねを現場担当者が代わって行えるようなチームづくりに力を注いでいます。